在刚刚过去的2023年，杭州跻身超大城市行列。随着城市能级迈入新阶段，城市建设本质进入存量时代，存量用地的更新成为重塑城市活力，推动经济高质量发展的内生动力。

前不久，杭州召开全面推进城市更新行动暨低效用地再开发工作动员部署会，明确了“7+1”类更新类型，其中就包括了产业区聚能增效，提出要探索工业用地再开发模式，提升存量工业用地亩产效益。

为何更？如何更？一座面积不足1平方公里的“小”园区力争十年撬动千亿级的“大”产业，这个故事或许能带给这座城市更多的思考和启发……

“精耕细作”，飞地腾飞的秘诀

钱塘智慧城城北园区，是今天故事的主角，前身是上城工业园区。早在1993年，为弥补工业用地不足，上城在拱墅、余杭交界的地方，建立了“飞地”性质的上城工业园区。2021年12月，园区与杭州钱塘智慧城合并，成为了现在所说的钱塘智慧城城北园区。

最初，园区主要承接主城区转移出来的传统工业企业，科技“含量”不足。为了让“飞地”真正“飞”起来，园区明确了发展路径——淘汰落后产能，发展以物联网产业为核心的信息技术产业和节能环保产业。同时，对已有用地资源“精耕细作”，巧用“零星边角料”，提高亩产效益。此外，完善交通、医疗等相关配套，提升板块吸引力。

事实证明，这条路子走对了。在0.615平方公里的土地上，已形成龙头链主企业引领、准上市企业蓄势待发，专精特新、隐形冠军企业竞相涌现，大中小企业协同发展的格局。

这一小块土地的发展如何“更上一层楼”，答案是“修炼内功”。

2023年，城北园区全面启动低效用地改造提升三年行动计划，向上向下要空间，比如计划新建项目统一建设地下室，从设计初期，就要考虑层高、承重、货梯等工业上楼的必要条件，容积率按最高限额建造，进一步提升土地利用效率。

作为“开篇之作”的零零壹项目，打破原有企业厂房老旧、零散的场面，正在新建2栋约50米的高楼，总建筑面积约4.4万平方米，将用于“工业上楼”，引入数字化产线，推广节能降碳先进技术。

根据计划，三年内约有20家这样的企业进行改造提升，新增地上空间约40万平方米。

与此同时，作为上城区深度参与全省“415X”先进制造业集群建设，承接杭州“五大产业生态圈”的重要载体，园区再一次明晰主导产业，锚定“数字能源港”发展定位，全力推动数字技术与能源产业深度融合，打造千亿级数字能源产业集群，打造全省腾笼换鸟示范地、都市工业新标杆、零碳园区先行者，争创数字能源发展极。

空间有限，发展无限

走出工业用地更新“杭州路径”

空间有限，发展无限，是对钱塘智慧城城北园区的最好注脚，也是杭州探索工业用地更新，实现产业提质增效、城市能级跃升的要义所在。

梳理杭州工业用地更新的历史脉络，时间要先回到1959年，当时杭州提出要建设“以重工业为基础的综合性工业城市”，这在城市内部遗留了大量工业用地，为后续工业用地的更新留下不小的任务。

和很多城市一样，随着城市的扩张，以及“去工业化”趋势后强调产业转型升级，“创新”和“更新”成为紧密联动的城市发展驱动要素，这也倒逼存量空间通过更新与升级发挥承载创新活动的作用。杭州对此的探索大致可以分为三个阶段——

2000年后，随着杭州从“西湖时代”向“钱塘江时代”迈进，产业集聚成为当时产业用地政策的方向，包括引导产业向各级开发区、专业工业园区以及乡镇特色工业园区集聚，加快区、县（市）特色产业群和基地建设等。

到了2010年，杭州开始探索土地利用新模式，即用地质效考核。比如2014年《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》的实施，进一步提高工业用地的门槛，对杭州存在的不符合产业发展要求、圈而未用等低效用地，进行腾退收回。

而2015年起，“定制化”则成为关键词，杭州打破地域限制，开展跨行政区空间布局的整合与统筹，由“块”转为“廊”与“链”，大家熟悉的“杭州城西科创大走廊”就是在这个背景下提出的。在这一理念下，杭州市高新区(滨江)富阳特别合作区、杭州高新区(滨江)萧山特别合作园的相继揭牌，取长补短，解决空间和项目间的矛盾。与此同时，城市创新圈的培育越来越得到重视。

可以这么说，经过了长期的摸索、试错、调整、升级，杭州在“亩产论英雄”“新型产业用地”等产业用地政策以及区域协同发展上，走出了一条别具特色的“杭州路径”。

聚焦五大产业生态圈

把好地“用在刀刃上”

一边是产业升级快且落地需求“嗷嗷待哺”，一边是新增工业用地空间“捉襟见肘”。其实，每一寸工业用地的“进”“退”之间，都蓄势生长着下一个城市能级升级的支点。

把好地“用在刀刃上”，让好企业、好产业可以“茁壮成长”，这也就是工业用地更新的意义所在。

去年年底，杭州出台《杭州市工业空间规划（2024-2035年）指导意见》，根据全市五大产业生态圈和各地功能定位，采取差别化的空间投放策略。力争到2035年，实现全市工业用地总规模360平方公里，盘活低效工业用地100平方公里，“飞地”入园30平方公里，工业用地集聚入园率达80%以上。

近日，杭州再出21条“一揽子”政策，全力推进低效用地再开发试点工作。根据政策文件，将以成片开发为导向、以工业用地为重点，全力打造一批标杆项目和示范片区，同时，进一步引导提高土地开发强度，通过有机更新进行提升改造的工业项目，容积率一般不低于2.5，对有条件的项目，容积率可提高至3.5左右。

不过，眼下还有几件事值得一论。

上海、深圳和广州均已于2021年出台《城市更新条例》，并配套出台一系列《细则》《实施办法》等对《条例》进行补充和说明。杭州也需要在《城市更新条例》上加快步伐，从顶层设计的政策层面使得工业用地更新工作更有系统性和延续性。

面对未来产业，用地政策上更需具备前瞻性，或者说是包容性，因为未来产业处于产业化初期，市场化、收益尚不明显。在工业用地更新，调整产业结构时，除了用“亩产论英雄”，是否还有其他更好的标准来推动未来产业充分发展？

此外，工业用地更新还需要优化产业结构，需要在已有的工业空间应用场景上迭代升级，在工业地-企数据动态维护上再下功夫，实时研判用地的区位价值，实现用地精细化管理，释放存量工业用地资源潜力。“寸土”“寸金”之间，杭州的实践值得走得更远。